Najem i dzierżawa to bardzo podobne umowy, które są często mylone w obrocie prawnym. Warto przyjrzeć się różnicom, które między nimi występują.
Zarówno najem, jak i dzierżawa regulowane są przez przepisy kodeksu cywilnego. Są to umowy zawierane pomiędzy właścicielem nieruchomości albo inną osobą posiadającą tytuł do nieruchomości a osobą trzecią. Zarówno najem, jak i dzierżawę można wpisać do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości w jej dziale trzecim.
W umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy jest uważana umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
W umowie dzierżawy to wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony. Z kolei dzierżawca jest zobowiązany do płacenia czynszu. Różnica w tych umowach polega na tym, że dzierżawca dodatkowo może pobierać pożytki z dzierżawionej rzeczy, a czynsz może był opłacany także jako ułamkowa część tych pożytków. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa dzierżawy jest zazwyczaj zawierana na okres dłuższy niż umowa najmu.
Najczęściej umowy najmu dotyczą lokali, a umowy dzierżawy muszą dotyczyć rzeczy, z których można pobierać pożytki. Mogą być to pożytki naturalne, cywilne albo pożytki prawa. Stąd, co do zasady, umowy dzierżawy są zwyczajowo zawierane dla nieruchomości, które przynoszą plony, jak na przykład nieruchomości rolne.
Większość regulacji kodeksowych przewidzianych dla umowy najmu jest stosowana również w przypadku umowy dzierżawy. Kodeks wskazuje kilka wyjątków, w których umowa dzierżawy uregulowana jest w sposób odmienny.
Przykładowo jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. W przypadku braku odmiennej umowy dzierżawę działki rolnej można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
